Registro de Imóveis

1. Qual a finalidade do Cartório de Registro de Imóveis? Com base em que são feitas as análises dos títulos prenotados?
R.: O Cartório de Registro de Imóveis tem finalidade de registrar atos jurídicos com relação a bens imóveis, dando a publicidade e eficácia dos títulos perante terceiros. O que na prática quer dizer que, após o registro de um título há uma segurança jurídica que o envolve, pois ele é então de conhecimento de todos e passa então a existir um direito real.

Além disso, essa Serventia tem a função de verificação do título e da possibilidade de registro, conforme alguns princípios básicos do direito:

Princípio da unitariedade: cada imóvel terá apenas uma inscrição, não podendo ser feito o registro de frações ideais de terreno ou identificar o mesmo imóvel em mais de uma matrícula;

Princípio da continuidade: visa que os registros dos atos sejam feitos na ordem em que os atos se sucederam. Dessa forma, não é possível o registro de venda de um imóvel caso haja discrepâncias entre a qualificação do outorgante na matrícula e no título de transmissão de propriedade, bem como, caso seu título de domínio não esteja devidamente registrado junto a matrícula.

Princípio da disponibilidade: tem como base a máxima do direito nemo dat quod sine non habet, ou seja, ninguém pode transmitir o que não possui. Traduzindo ainda para termos mais simples, quer dizer que a transferência de domínio de um bem somente pode ser feita com relação ao que o outorgante possui. É importante também salientar que esse princípio é utilizado nos casos onde há divergência da descrição do imóvel no título de transferência de domínio para a matrícula do imóvel.

Princípio da prioridade: quando é apresentado um título para registro junto ao Cartório é gerada uma prenotação, que tem a validade de 30 dias. Caso seja apresentado um outro título dentro desse prazo e com relação ao mesmo imóvel, o primeiro terá a prioridade de registro. Ou seja, quando por houver dois títulos de direitos reais e contraditório semelhantes, por exemplo escrituras de venda e compra do mesmo imóvel e outorgado, lavrada à outorgantes diferentes, ou dois mandados de penhora sobre o mesmo imóvel, terá prioridade o que foi protocolado em data anterior.

Princípio da especialidade: é a correta descrição dos contratantes e do imóvel objeto da matrícula, conforme prescreve o artigo 176, parágrafo 1º, II, 3, da Lei de Registros Públicos.

Princípio da publicidade: um título registrado produz eficácia erga omnes, ou seja, contra todos. Conforme já dito anteriormente, é uma função dessa Serventia.

Princípio da fé pública: esse princípio diz que aos atos registrados é dada a presunção de veracidade, ou seja, se um ato está feito na matrícula ele é verdadeiro, pois foram verificados os pressupostos legais para o registro do mesmo.

2. O que significa dizer que um título foi prenotado?
R.: Prenotação é o protocolo de um título em cartório. Quando isso é feito, inicia-se o prazo de registro. Com relação à prioridade (vide princípios de registro), essa será verificada através do contraditório de outros títulos também prenotados.

3. Posso saber qual será o valor do registro do título pelo telefone ou sem a apresentação de documentos?
R.: Quando um título é prenotado, o valor das custas é calculado e informado ao apresentante. Esse valor deve ser pago no ato da apresentação do título para registro e pode sofrer alterações em virtude da análise feita na recepção ser apenas prévia e não ter caráter definitivo. Como o valor das custas é prévio, é emitido um recibo provisório (junto ao protocolo), e o recibo definitivo será feito após o registro ou a devolução da documentação. Para cálculo das custas exatas, o título deve antes passar por uma análise completa de seus elementos registrais. O custo dos títulos apenas pode ser feito mediante a apresentação do título de domínio na recepção, pois em virtude da complexidade e da diversidade de documentos, não há a possibilidade de ser informado o valor sem a observação dos mesmos. Conforme o interesse do cliente, o título pode apenas ser calculado previamente (sem haver a necessidade de ser gerada uma prenotação), bastando para tanto apenas a apresentação do mesmo na recepção.

4. O que é uma nota de devolução?
R.: Após a prenotação dos documentos, eles serão encaminhados para uma análise, ou seja, a verificação da possibilidade de registro de um título, utilizando por base os princípios acima citados, junto a Lei de Registros Públicos (6.015/73).
Caso não possa ser feito o registro, é emitida uma nota de devolução, que nada mais é do que uma lista com as exigências que devem ser cumpridas para a regularização do título junto a Serventia. Após o cumprimento da nota, o título deve ser reapresentado no Cartório para nova análise e possível registro, podendo ainda ser emitidas novas notas de devolução (custos e prazos, vide tabela de custas item 12 e nota explicativa nº. 4).

Se o apresentante não se conformar com as exigências formuladas pelo Cartório, poderá efetuar uma suscitação de dúvida, que é a reapresentação do título, acompanhado de suas razões junto a essa Serventia e o mesmo será remetido ao Juízo competente para as considerações. Nesses casos, o prazo da prenotação não prescreve nos 30 dias, pois durante o prazo que está sendo examinado pelo Juízo sua preferência continua em vigor.

5. O que é uma matrícula? 
R.: Os registros são efetuados em matrículas, que são cadastros dos imóveis e de seus proprietários. Esse preceito legal surgiu com o advento da Lei 6.015, de 1.973, antes dessa data, esses cadastros eram feitos em transcrições, que basicamente tem a mesma função, porém eram escritos a mão.

6. Quais documentos podem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis?
R.: Sobre esse assunto, a Lei 6.015/73 é clara em seu artigo 167:
"No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I - o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; 
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade; 
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) da enfiteuse; 
11) da anticrese; 
12) das convenções antenupciais; 
13) das cédulas de crédito rural; 
14) das cédulas de crédito, industrial; 
15) dos contratos de penhor rural; 
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações; 
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio; 
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; 
19) dos loteamentos urbanos e rurais; 
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei; 
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; 
22) das sentenças de desquite e de nulidade ou anulação de casamento, quando, nas respectivas partilhas, existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; 
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores; 
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; 
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote; 
28) das sentenças declaratórias de usucapião; 
29) da compra e venda pura e da condicional; 
30) da permuta; 
31) da dação em pagamento; 
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social; 
33) da doação entre vivos; 
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização; 
II - a averbação: 
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; 
2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais; 
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei; 
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; 
5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei; 
7) das cédulas hipotecárias; 
8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; 
9) das sentenças de separação de dote; 
10) do restabelecimento da sociedade conjugal; 
11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso; 
12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados; 
13) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público."